原状回復トラブルについて｜マンション管理のスペシャリスト

マンション・アパートの経営・管理をしていくうえでトラブルになりやすいのが、「原状回復」です。ではなぜトラブルが起こるのか？　それはズバリ、借主（入居者）と貸主（オーナー・管理会社）の「認識の違い」によるものです。

国土交通省が示す「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると、原状回復は「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義されています。

簡単に言えば、経年による劣化・損耗や通常の生活で損耗することに関しては、貸主が負担し、借主による故意の過失、当然するべき配慮の欠如による損耗は借主が負担する、という意味になります。

はじめにトラブルの原因を「認識の違い」と述べましたが、要するにこの定義に関しての認識不足や認識のズレがトラブルの元となるのです。

以下に一般的な負担例を表にしましたのでご参考にしてみてください。
※ただし、負担は相互の了解で決まるため、必ずしも当てはまるとは限りません。

借主負担	貸主負担
くぎなどによる大き目の穴フローリングの傷などタバコのヤニ（重度の場合）ガラス窓の破損結露によるカビなど子どもによる落書きなど	画びょう、ピンなどによる小さな穴カーペットについた家具のあとなどタバコのヤニ（軽度の場合）障子の破れ畳の変色など床のワックスがけなど

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は2011年8月、原状回復に対する認識を統一し、明確に線引きを行うことを促す目的で改訂されました。改訂の主なポイントは、「契約書に添付する原状回復の条件に関する様式」や「原状回復の精算明細等に関する様式」の追加です。

これは、契約時に原状回復をどこで線引きするかを明示し合意するための書類や、原状回復の費用精算の段階で借主に請求する費用を透明化する明細の書類の書き方・書式を定めたものです。

つまり、ガイドラインでは指針を示してはいるものの細かい部分に関しては個別の賃貸借契約に委ねられており、「こうやって明文化しましょう」と推奨しているというわけです。契約時の原状回復に関するお互いの認識の共有が、トラブルを未然に防ぐカギになるのです。

原状回復に関する要項を綿密に設定して万全を期したと言っても、管理・経営を行っていくうえではさまざまな事態が起こり得るため、絶対にトラブルを防げるというものではありません。

当社では、万が一トラブルになってしまった場合、その要因がどこにあるのか、また、双方で合意した契約ではどこで線引きがなされているのかを十分に協議をしたうえで、その後のわだかまりとならないよう最善の解決方法を探します。

どうしても折り合わない場合は、原状回復費用や入居期間、敷金などを考慮し、お互いが譲歩できるラインでの調整も承らせていただきます。

当社はオーナー様、入居者様の両方に最大限ご満足いただけるよう、日々管理体制のクオリティ強化に努めております。

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